Az ingatlanértékesítés jelentős pénzügyi döntés, amely során nem csupán a vételárra érdemes figyelni, hanem az adózási szabályokra is. Az adókötelezettségek ismerete elengedhetetlen ahhoz, hogy elkerüljük a kellemetlen meglepetéseket, és optimalizáljuk az eladás pénzügyi hatásait.

1. Mikor keletkezik adófizetési kötelezettség ingatlanértékesítéskor?

Magánszemélyek ingatlanértékesítésből származó jövedelme jellemzően ingatlan-átruházási nyereségnek számít, és bizonyos feltételek mellett adóköteles.
A fő szabály: ha az ingatlan értékesítéséből származó nyereség nem esik adómentesség alá, akkor azt a személyi jövedelemadó (SZJA) szerint kell bevallani.

2. Adómentesség feltételei

Magyarországon léteznek olyan kivételek, amelyek mentesítik a magánszemélyt a nyereségadó alól:

5 év elteltével a szerzéstől számítva (a 2016-os törvénymódosítás szerint) a nyereség
adómentessé válik.
Ha a lakóingatlan eladásából származó bevételt új ingatlan vásárlására fordítjuk (ez bizonyos
feltételekhez kötött, pl. határidők betartása), az adómentességet jelenthet.
Egyéb speciális esetek, például öröklés vagy ajándékozás során történő értékesítés.

3. Hogyan számoljuk ki az adóalapot?

A nyereséget az alábbi képlettel számolhatjuk ki:

Nyereség = Eladási ár – (Szerzési ár + Felújítási költségek + Ügyvédi díjak és illetékek)

Fontos, hogy csak a dokumentumokkal igazolt költségek vehetők figyelembe.

4. Az adó mértéke

A magánszemélyek ingatlanértékesítésből származó nyeresége Magyarországon 15% SZJA terhel.

Például:
Ha valaki 30 millió forintért ad el egy ingatlant, amelyet 20 millióért szerzett, és 1 millió forintot
költött felújításra, akkor:

Adóalap számítása:
Nyereség = Eladási ár – (Szerzési ár + Felújítási költségek + Ügyvédi díjak, illetékek)

Példa számítás:

Eladási ár: 30 000 000 Ft
Szerzési ár: 20 000 000 Ft
Felújítási költségek: 1 000 000 Ft

Nyereség = 30 000 000 – (20 000 000 + 1 000 000)
Nyereség = 30 000 000 – 21 000 000 = 9 000 000 Ft

Adó mértéke:

SZJA (15%) = 9 000 000 × 0,15 = 1 350 000 Ft

5. Illeték és egyéb költségek

Az ingatlan eladásakor nem csak adóval kell számolni. Érdemes figyelembe venni:

Szerződéskötési díj, ügyvédi költség
Vagyonátruházási illeték (általában a vevőt terheli)
Egyéb adminisztrációs díjak

6. Tippek adóoptimalizálásra

Tartsd meg a szerzési és felújítási költségeket igazoló dokumentumokat.
Ha lehetőséged van rá, időzítsd az értékesítést úgy, hogy teljesüljön az 5 éves adómentességi feltétel.
Használd ki a jogszabály szerinti új ingatlan vásárlására vonatkozó kedvezményeket.
Kérj tanácsot könyvelőtől vagy ügyvédtől — a szabályok gyakran változnak.

Záró gondolat

Az ingatlanértékesítés komoly adózási kérdéseket vet fel. Egy jól megtervezett stratégia és profi
tanácsadás segíthet minimalizálni az adóterheket, és maximalizálni az eladás hasznát. Ügyvédi-
könyvelő irodánk célja, hogy ügyfeleink számára a jogi és pénzügyi kérdések egyszerűvé váljanak, és
az ingatlanügyletek gördülékenyen, biztonságosan zajljanak.